カテゴリー別アーカイブ: 計画スタート ご挨拶・建築会社探し・契約

どんな賃貸物件を建てようか

 
2016年3月
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建築。

「周りと競合する物件を建てて、喰い争うのは絶対に避けよう」と決めていました。

全体図

  • 計画…2014年1月
  • 契約…2015年5月
  • 完成…2016年3月
  • 満室…2016年4月

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




私は悩みました。

所有する370坪の土地を、どう処分するが最善なのだろうか………。

  • 何もせずに売却
  • 思いきって賃貸経営

「思いきって賃貸経営」を決断しました。

決断した理由は、下記の3つです。

  • 家族の事情。
  • 370坪もあり、売却が困難。
  • L字型の不整形地なので、買いたたかれる。

 


新築の賃貸一戸建ては供給量が少ない」と前々から感じていました。

築20~30年の中古のばかりが存在します。

「小さいけれど高性能な新築は、必ず需要がある」。

確信がありました。

ポイントは「小さい」「高性能」です。




物件の最大の魅力は「高気密高断熱」。

名前を「ポットなコダテ」にしたのも、高気密高断熱な住宅だからです。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報







どの会社で建てようか

 
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。


〒950-0207
新潟市江南区二本木4-11-43
有限会社 仲村建設
TEL:025-382-6621

地元の会社にお願いしました(建築予定地から車で5分)。

「~建設」が付きますが、住宅建築が専門の会社です。

創業は昭和26年4月、古くから地元に根付いています。

規模は「大きめの工務店」といった感じでしょうか(自社の大工が3名以上在籍している規模)。




現在の社長は、3代目Kさんです。

この人がいたからこそ、今までやってこれました。

2014年7月に初めてK社長と出会いました。

2015年5月に仲村建設と契約を結びました。

契約までの10カ月間、月1回以上の割合で打ち合わせをしています。




私は契約前の段階で「合い見積もりをとっている」と伝えています。

契約できるか分からない人間に対してK社長は、10回以上も打ち合わせの場を設けてくれました。




最後に悲しい現実を1つ。

「合い見積もりをとっている」と事前に伝えます。

そうすると、手のひらをかえす会社が多いこと多いこと………。







節約は大切ですね

 
2016年3月
新潟市江南区に7棟の賃貸一戸建てが完成しました。

  • 計画…2014年1月
  • 契約…2015年5月
  • 完成…2016年3月
  • 満室…2016年4月

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。




名前は「ポットなコダテ」です。

「ポット~」はお湯を冷まさない容器のポット。

最大の魅力は高気密高断熱です。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




新築の賃貸一戸建ては、非常に需要がありました。

全7棟中6棟は、大家が自分で客付けをして、賃貸借契約を結びます。

残り1棟も、仲介会社の側から決めてくれました(こっち側からお願いしていない)。




しかし、イイことばかりではありません。

最大のデメリットは
「アパート・マンションに比べて利益は少ない」。

生きていくうえで、節約が必要不可欠です。

減価償却費が終わるときに備えて、キャッシュフローを残さなければなりません。




節約できない大家は、必ず失敗します。

素晴らしい大家さん達は、質素に暮らすなかで小さな幸せを感じています。 

私もそうなれるように努めます。







建築会社をチャリンコで探す

 
タウンページ
タウンぺ―ジで調べて、地図を片手にチャリンコで探しました。

自転車
相棒です。


2016年3月
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。
全体図

  • 計画…2014年1月
  • 契約…2015年5月
  • 完成…2016年3月
  • 満室…2016年4月

全7棟中6棟は、大家が自分で客付けをして、賃貸借契約を結びました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

自主管理大家なので、仲介手数料無料・更新料無料。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




賃貸事業は人生を賭けた大勝負です。

2014年の夏、建築会社をチャリンコで探しました。

新潟市江南区全土を、チャリンコで漕ぎまくります。

炎天下、4時間~5時間かかりました。

そこで見つけた1つが、請負契約を結んだ会社………

それが仲村建設です。







どんな建築会社を探していたのかというと

 
タウンページ
新潟市江南区の建築会社の住所を、タウンページで調べます。
調べた住所を付箋にして地図に張り付けます(Post-it)。

自転車
出発進行!!!


どんな建築会社を探していたのかというと、条件は3つです。

  1. 建築地に近い会社
  2. 宣伝広告をしていない会社
  3. 木材加工工場を所有する会社

新潟市江南区のタウンページで探している時点で、1つ目の条件はすべての会社に該当します。

よって「宣伝広告をしていない会社」「木材加工工場を所有する会社」を探します。




2つ目の条件
「宣伝広告をしていない会社」は、その分利益を載せなくて済むので高品質なものを低価格で提供できます。

大手ホームメーカーとの1番の違いです。




3つ目の条件
「木材加工工場を所有している会社」は、地に足がついている感じがします。

建築地の近くに木材加工工場があれば、保管・移動コストを抑えられます。




夏の暑い日に、1日中チャリンコを漕ぎまくりました(あの日は疲れたなぁ~)。

条件に合う建築会社3社を見つけます。

3社と打ち合わせを重ねた結果、仲村建設と契約にいたります。







契約を決めた一番の理由

 
2015年5月
仲村建設と請負契約を結びました。

初めて仲村建設と出会った日は、契約日10か月前の2014年7月です。

契約日10か月の間、他の会社とも合い見積もりをとっていました。

前もって全ての会社に合い見積もりをとる旨は伝えています。




契約を結べるか分からない相手に対して、時間を割くのは労力がかかります。

仲村建設は最後まで時間を割いてくれました。

毎月1~2回は打ち合わせをして、合計で10回以上は時間を割いてくれました。

こんなに時間を割いてくれる会社は、他に無かったです。




■ 打ち合わせを2~3回しただけで、契約を迫る会社

■「手付金を支払わなければ、打ち合わせはしない」という会社

■「契約を結んだ後でなければ、打ち合わせはしない」という会社

………他の会社は全てこんな感じでした。

条件もさることながら、最後まで誠実に時間を割いてくれたので、私は仲村建設と契約を結びました。




「最後まで誠実に時間を割いてくれた」。

これが契約を決めた一番の理由です。







契約書の印紙税を節約

 
売買契約・請負契約を結ぶ際、通常は契約書を2通作成します。

自分と業者が所有するためです。

2通作成すると、それぞれの契約書に収入印紙を張り付けなければならないので2倍の印紙税がかかってしまいます。




【売買・請負の印紙税】
「1万円」 1千万円超え~5千万円以下の不動産

「3万円」 5千万円超え~1億円以下の不動産

「6万円」 1億円超え~5億円以下の不動産

(「国税庁HP」2018年3月31日までの特例税額)




賃貸事業において、1億円前後の契約を交わすことは日常茶飯事です。

原本の売買契約書・請負契約書を所有する大家さんは、ムダな印紙税を支払います。




【印紙税の節約方法】
業者が作成する契約書(原本)のコピーをもらえば、自分の印紙税を節約できる。




業者は原本を要しますが、自分の側はコピーで十分です。

1万円~6万円が節約できます。

ムダな税金を支払う必要はありません。

前もって契約書の作成枚数を聞いておきましょう。

建築会社 仲村建設に作成枚数を聞いてみたら「いつもウチの契約は『1枚原本』『1枚コピー』です」との返答がありました。

私はコピーをもらって保管しています。