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地盤改良工事を考えていなかった

 
地盤改良工事
地縄張りの前に行う工程です。


「今まで住宅があったので、地盤改良工事は不要」と思っていました。

しかし地盤調査をしたところ、地盤改良工事を行ったほうがよいとのこと。

これは大事件です!!!

現在、融資額を決定して金融機関の競わせています。

今さら「地盤改良工事の費用も貸して」とは言えません。

結局自腹を切ることになりました。

非常に痛い「予期せぬ出費」です。




地盤改良工事費以外にも、多くの予期せぬ出費が発生しました。

必ず予期せぬ出費は発生するので、融資はできる限り多く借りるべきです。

私はフルローン・オーバーローンの融資を受けるべきだと考えます。

【フルローン】
土地家屋の金額について、すべて融資をうけること。

その他にかかる諸費用(登記・税金等)についてのみ、自己資金を出すローン方法。

【オーバーローン】
自己資金が0円のローン方法。

土地家屋の金額のみならず、その他にかかる諸費用についても、すべて融資を受けること。




賃貸事業で1番大切なのは、自由に使えるお金(税引き後のキャッシュフロー)をどれだけ手元に残しておくかです(『お金の借り方テクニック』加藤隆)。

繰り返しですが、必ず予期せぬ出費は発生します。

そのためにもフルローン・オーバーローンを狙うべきなのです。




フルローン・オーバーローンは危ないという人間がいます。

………おっしゃることは正しいです。

しかし自己資金を多く出して、予期せぬ出費に対応できず、サラ金から借りて破産しては元も子もありませんよね。







地縄張り 素直な感想

 
地縄張り
賃貸一戸建てを7棟建てるので、7つの地縄張りをしました。


【地縄張り】
建物全体の大きさや、主な部屋割りを地面に落とすこと。

予定建物の隅に杭を打ち、杭と杭を縄でつなげる(『世界で一番やさしい家づくりガイド』エクスナレッジ)。


2016年3月
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




地縄張りを見た素直な感想は………

「平面図で想像していたよりも、小さい四角(地縄で張った部分)だなぁ~」です。

私と同じように「平面図で想像していた大きさ」と「地縄張りの大きさ」にギャップを感じた方はいると思います。




物件の延床面積は約21坪です。

総2階建てなので、地縄で張った四角(1階部分)は10.5坪です。

「延床面積21坪では、小さい一戸建てになるのでは…」と不安になりました。

しかし完成後、建物が小さいと感じることはありません。

自信の持って提供できる2LDKの物件です(3LDKに変更可能)。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報 







遣り方(やりかた)

 
遣り方
賃貸一戸建てを7棟建てるので、7つの遣り方です。


【遣り方】
木材を組み合わせて囲う仮設物のこと。

予定建物の柱・壁の中心線と、地面の水平線を表示するために作る(『建築用語』ナツメ社)。




遣り方は地縄張りの外側に設置します(約40~50センチ外側)。

遣り方を基準に「根切り」「地業(じぎょう)」「基礎工事」を順番に行うので、遣り方は重要な工程です。




遣り方で囲われた中は、糸が張り巡らされています。

張り巡らされた糸は「水糸」といって、予定建物の柱・壁の中心線を示しています。

水糸
赤い矢印が水糸です。

水糸が張り巡らされた遣り方に入ると、水糸をまたいだり、くぐったりします。

気分はチョットした「ミッション・インポッシブル」(トム・クルーズ主演) です。

基礎工事が終了したときに、遣り方をはずします。




遣り方は「仮設工事」に属します。

ローコスト住宅の建築価格は、仮設工事費を含んでいない場合があります。

念のために、ご確認を。







GSTC工法

 
布基礎
布基礎の配筋です。

建築会社 仲村建設から見積書を受け取ったところ、その見積書には「ベタ基礎」との記載がありました。

しかし、ふたを開けてみたら「布基礎」の配筋がされていたのです。

おかしいと思ったので、仲村建設のK社長に問いただしました。

K社長は「予定とは異なり地盤改良工事を行ったので、ベタ基礎から布基礎に変更しました」とのこと。




私は非常に不安なりました。

ベタ基礎が布基礎よりも優れていると思っていたからです。

のちに間違いに気付きます。

  • ベタ基礎のメリット・デメリット
  • 布基礎のメリット・デメリット

それぞれ存在するのです。




不安な私は、本屋に行って基礎工事に関する書籍を購入しました。

購入した複数の書籍を読んで、不安は取り除かれます。

仲村建設K社長の言う通り、私の建築地の場合は布基礎が適しているのです。




ベタ基礎と布基礎のメリット・デメリットは下記の通りです(『世界で一番強い 地盤・基礎を設計する方法』建築知識)。

【ベタ基礎】
メリットは、地面に対する圧力が分散されるので、沈下しづらい。

デメリットは、布基礎と比べて基礎が浅いので、地震に弱い。

【布基礎】
メリットは、ベタ基礎と比べて基礎が深いので、地震に強い。

デメリットは、地面に対する圧力が集中するので、沈下しやすい(私の建築地のようにシッカリと地盤改良工事を行えば別)。

「GSTC工法」というシッカリとした地盤改良工事を、私は行いました。







コンクリートをケチっている基礎工法ではありません

 
「当社はベタ基礎!」の広告は、目にします。

しかし「当社は布基礎!」の広告は見たことがありません。

  • 「ベタ基礎」は優れている。
  • 「布基礎は」は劣っている。

大勢がこのように思っているでしょう(私は思っていました。)。

これは間違いであり、土地の状況に応じて選択するのが正しいです。




布基礎はコンクリートをケチっている工法ではありません。

なぜなら、コンクリートの値段は安いのです。

「コンクリートの1立方メートル当たりの金額」は、15,000円程度です。

同じように、ペットボトルのお茶・ジュースで金額をはじきだすと、300,000円もかかります。

コンクリートの金額は、ペットボトル飲料の20分の1の金額しかないのです(『絶対に失敗しない家づくり』長嶋修)。




新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。







布基礎に対する誤解

 
布基礎
急きょ「ベタ基礎」から「布基礎」に変更しました。

布基礎
立ち上がり部分にコンクリートを流し込んで養生中です。

布基礎
土間コンクリートは、わざわざ鉄筋を入れてくれました。

布基礎
シートの切れ目は、キチンと防湿テープ(黒色)で補修します。


「いままで我が家があったので、地盤改良工事は不要」とのことでベタ基礎を行う予定でした。

しかし「地盤改良工事を要する」との調査判定が出ます。

やむを得ず、地盤改良工事を行いました(GSTC工法)。

「せっかくGSTC工法を行ったのに、ベタ基礎ではもったいない」。

仲村建設は私のために、急きょ布基礎に変更してくれました。



    布基礎はベタ基礎と比べて

  • 手抜きをした基礎
  • 安く済ませた基礎

と誤解している人は多いです。

それは間違いであり「土地の状況に応じて選択するのが正しい」と知りました。




ベタ基礎と比べて、私の物件の布基礎は「手間」も「費用」もかかりました。

上記画像の通り、土間部分にもコンクリート打設(流し込み)をしているからです。

合計3回の打設です。

ベタ基礎は、2回で打設工事が済みます(「底面部分」「立ち上がり部分」)。

物件の布基礎は、3回の打設工事を要するのです(「底面部分」「立ち上がり部分」「土間コンクリート部分」)。