カテゴリー別アーカイブ: 融資 失敗と出会い

つなぎ融資の金利を軽くする

 
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

一戸建てを7棟も建てるのですから、借入額も相当です。

中古物件の購入とは異なり、新築住宅を建てる場合は「つなぎ融資」が生じます。

【つなぎ融資】
新築建物が完成するまでの間、住宅ローンの代わりに受ける融資。

住宅ローンよりも、金利が高い(『不動産の教科書』新星出版社)。




【金利を軽くする方法】

  • 支払回数を増やす
  • 1回ごとの支払金額を少なくする

 


つなぎ融資は、2回に分けるのが一般的です。

  • 1回目 着手金40%
  • 2回目 中間金30%
  • 3回目 引渡金30%(「つなぎ融資」から「本融資」に変化)

工事を始める前から40%も支払うと、引渡金までの間(本融資までの間)、高い金利を支払わなければなりません。

建築会社にお願いをして、つなぎ融資の支払回数を多くしてもらいましょう。




私のために、建築会社 仲村建設は下記の支払方法にしてくれました。

  • 1回目 着手金5% 
  • 2回目 上棟時20%
  • 3回目 中間金20%
  • 4回目 中間金20%
  • 5回目 中間金20%
  • 6回目 引渡金15%(プラス追加発生分)

賃貸事業を行う者にとって、1回目の「着手金40%」と「着手金5%」の金利差は大きいです。

「着手金が5%は珍しいですね」と金融機関が驚いていました。







融資の失敗談 「一番最初」と言えばよかったのに

 
2016年3月
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

自主管理大家なので仲介手数料・更新料が無料です。




最大の魅力は「高気密高断熱」。




ローコスト住宅とは比較になりません。

一般的な建売分譲よりも優れています。

「たとえ利回りが少なくても良質な住居を提供する!」と決めていました。

それ故に、多額の融資(アパートローン)を受けます。




■ 融資交渉は、メインバンクを一番最初にしましょう。

■ ウソでもいいので、すべての金融機関に対して「一番最初にお願いに来ている」と言いましょう。

………私はできない、言えませんでした。




少額ですが、私にはメインバンクがあります。

「先に新規の金融機関に行こう。融資交渉の練習を積んだ後で、最後にメインバンクに行こう」。

最後にメインバンクと交渉をしました。

「本命だからこそ、一番最後です」とメインバンクにその旨を伝えます。

担当者は悲しい顔をしていました。

隣に支店長もいたので、担当者のメンツを潰したのかもしれません。

私はヘタをこきました(小島よしおの音楽は流れません)。




ウソでもいいので、すべての金融機関に対して「一番最初にお願いに来ている」と言いましょう。

■「ウチと交渉は、何番目ですか?」

■「何件ぐらい回りましたか?」

金融機関は必ず聞いてきます。

「一番最初にお願いに来ている」と言うウソは、誰も傷つけない優しいウソです。







合い見積もり

 
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

「建築」のみならず、「解体」「舗装」についても、合い見積もりをとりました。

すべて新潟市の地元の業者です。

自らアポイントを取ってお願いしました。

「建築」程度ならば、自ら交渉する人も多いでしょう。

さすがに「解体」「舗装」まで交渉する人は珍しいと思います。




解体会社・舗装会社の外観は、しっかりした店舗ではありません。

田畑が広がる一軒家、またはコンテナが店舗です。

広い庭に重機が置いてあります。

社長・従業員は、男らしく日焼けをした職人です。

初対面の時は怖かったです。

しかし勇気を出して、合い見積もりの旨を切り出しました。




解体・舗装も合い見積もりをとった私。

当然「金融機関」も合い見積もりです。

初めての融資(アパートローン)を受ける人は、下記の順番がよいと思います。




【融資交渉の順番】
1番目 紹介・お付き合いある金融機関

2番目 都市銀行

3番目 地方銀行

4番目 地元密着の信用金庫・信用組合

次回に続きます。







アパートローンは時間がかかるから

 
前回の続きです。

【融資交渉の順番】
1番目 紹介・お付き合いある金融機関

2番目 都市銀行

3番目 地方銀行

4番目 地元密着の信用金庫・信用組合

上記の順番をオススメします。

一番最初に「紹介・お付き合いある金融機関(本命)」と交渉します。

結果が出るまでに時間がかかるので、「他の金融機関(当て馬)」への交渉も済ませておきます。

本命とは複数回の交渉をする可能性が高いので、何事も早めに知るべきです。

………ちなみに私は大失敗をしました。

最後に本命と融資交渉をしてしまったのです(詳細は前々回ブログ「融資の失敗談 『一番最初』と言えばよかったのに」)。




「2番目 都市銀行」の理由は、住宅ローンと異なりアパートローンは時間がかかるからです。

住宅ローンは「2週間~1ケ月以内」に結果が出ます。

アパートローンは「最短でも1ケ月以上」はかかります(規模にもよる)。

特に大きな金融機関ほど、結果が出るまでに時間がかかります。

2ケ月かかった都市銀行もありました。

ローン特約の期間も考えて、当て馬は「大きな金融機関の順」に行きましょう。