月別アーカイブ: 2016年10月

融資の失敗談 「一番最初」と言えばよかったのに

 
2016年3月
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

自主管理大家なので仲介手数料・更新料が無料です。




最大の魅力は「高気密高断熱」。




ローコスト住宅とは比較になりません。

一般的な建売分譲よりも優れています。

「たとえ利回りが少なくても良質な住居を提供する!」と決めていました。

それ故に、多額の融資(アパートローン)を受けます。




■ 融資交渉は、メインバンクを一番最初にしましょう。

■ ウソでもいいので、すべての金融機関に対して「一番最初にお願いに来ている」と言いましょう。

………私はできない、言えませんでした。




少額ですが、私にはメインバンクがあります。

「先に新規の金融機関に行こう。融資交渉の練習を積んだ後で、最後にメインバンクに行こう」。

最後にメインバンクと交渉をしました。

「本命だからこそ、一番最後です」とメインバンクにその旨を伝えます。

担当者は悲しい顔をしていました。

隣に支店長もいたので、担当者のメンツを潰したのかもしれません。

私はヘタをこきました(小島よしおの音楽は流れません)。




ウソでもいいので、すべての金融機関に対して「一番最初にお願いに来ている」と言いましょう。

■「ウチと交渉は、何番目ですか?」

■「何件ぐらい回りましたか?」

金融機関は必ず聞いてきます。

「一番最初にお願いに来ている」と言うウソは、誰も傷つけない優しいウソです。







合い見積もり

 
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

「建築」のみならず、「解体」「舗装」についても、合い見積もりをとりました。

すべて新潟市の地元の業者です。

自らアポイントを取ってお願いしました。

「建築」程度ならば、自ら交渉する人も多いでしょう。

さすがに「解体」「舗装」まで交渉する人は珍しいと思います。




解体会社・舗装会社の外観は、しっかりした店舗ではありません。

田畑が広がる一軒家、またはコンテナが店舗です。

広い庭に重機が置いてあります。

社長・従業員は、男らしく日焼けをした職人です。

初対面の時は怖かったです。

しかし勇気を出して、合い見積もりの旨を切り出しました。




解体・舗装も合い見積もりをとった私。

当然「金融機関」も合い見積もりです。

初めての融資(アパートローン)を受ける人は、下記の順番がよいと思います。




【融資交渉の順番】
1番目 紹介・お付き合いある金融機関

2番目 都市銀行

3番目 地方銀行

4番目 地元密着の信用金庫・信用組合

次回に続きます。







アパートローンは時間がかかるから

 
前回の続きです。

【融資交渉の順番】
1番目 紹介・お付き合いある金融機関

2番目 都市銀行

3番目 地方銀行

4番目 地元密着の信用金庫・信用組合

上記の順番をオススメします。

一番最初に「紹介・お付き合いある金融機関(本命)」と交渉します。

結果が出るまでに時間がかかるので、「他の金融機関(当て馬)」への交渉も済ませておきます。

本命とは複数回の交渉をする可能性が高いので、何事も早めに知るべきです。

………ちなみに私は大失敗をしました。

最後に本命と融資交渉をしてしまったのです(詳細は前々回ブログ「融資の失敗談 『一番最初』と言えばよかったのに」)。




「2番目 都市銀行」の理由は、住宅ローンと異なりアパートローンは時間がかかるからです。

住宅ローンは「2週間~1ケ月以内」に結果が出ます。

アパートローンは「最短でも1ケ月以上」はかかります(規模にもよる)。

特に大きな金融機関ほど、結果が出るまでに時間がかかります。

2ケ月かかった都市銀行もありました。

ローン特約の期間も考えて、当て馬は「大きな金融機関の順」に行きましょう。







宅地建物取引士試験をふりかえって

 
2015年
宅地建物取引士試験に合格しました。

あなたが受験生ならば、努力の成果が現れることを願っています。




私の勉強期間は3か月です。

今でも運がよかっただけと思います。

2015年7月、融資交渉が終了。

時間に余裕ができたので「宅建士でも受けてみようかな?」と軽い気持ちでした。




2015年7月28日に受験案内を書店で貰います。

受験案内を読んで驚きました。

最終申込日が
2015年7月31日だったのです。

7月31日まで、あと3日。

次の日、急いで受験申込書に記載をして、写真を撮りに行って、申し込みました。

バタバタと申し込んだおかげで、3か月間ガムシャラに勉強できたのでしょう。




新潟市江南区に7棟の賃貸一戸建てを建てました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

自主管理大家なので仲介手数料・更新料無料。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報







大家に宅建は必要でしょうか

 
宅地建物取引士の資格は必要かどうか?

「不動産書籍」「ウェブの質問」で頻繁に取りあげられるテーマです。

主観を述べたいと思います。




■ サラリーマン大家は「どっちでもよい」

■ 自主管理大家は「取得をオススメする」




私はサラリーマン大家ではないので、何とも言えません。

サラリーマン大家は、「客付け」「滞納」を管理会社に任せているでしょう。

「自分は宅地建物取引士の大家である!」と入居者様にアピールする場面がないです。

ですので、宅建士の資格は「どっちでもよい」と思います。




仕事をしながらの資格取得は大変です。

私が3ヶ月間の勉強で取得できたのも、24時間をまるまる使える時間があったからです。

「不動産会社の社員なのに、宅建士の資格を取得していない人」を見かけます。

それは仕事が大変で、勉強する時間がないだけです。

決して、出来が悪いからではありません。

「オレは成績で示さなければ!」と思うので、宅建士社員よりも優れたりもします。




繰り返しになりますが、サラリーマン大家は「どっちでもよい」。

しかし自主管理大家の場合は、別の意見です。

次の次の回に続きます。







お疲れ様です 2016宅地建物取引士試験

 
10月の第3日曜日
本日は宅地建物取引士試験日です。

受験生の皆さま、お疲れ様でした。

【2016年度 合格予想点】
LEC 35点前後
TAC 35点前後
大原 36点前後
日建学院 34点前後
(各受験機関のHP)

私が受験した前年よりも上がりました(2015年 合格点31点)。

【年度別 合格点】
2015年 31点
2014年 32点
2013年 33点
2012年 33点
(一財 不動産適正取引推進機構)

最近は合格点が低く、問題が難化傾向でした。

2016年は基本的な問題が増加して、一昔前の合格点に戻ったようです。




最新の情報を知りたくて、皆さんはパソコンにガジリついていると思います。

しかし、パソコンの前にカジリついてよいのは、合格予想点を1~2点超えた「自信のある人」だけです。

合格予想点「ギリギリの人」は、知りたいでしょうが我慢すべきです。

不安になるだけです。

過去は戻せません。




ギリギリの人とは逆に、自信のある人はネットサーフィンを積極的に行いましょう。

「どうしようもないのに、わめいている人のレス」を読んで、一段高い位置から見下ろすことができます。

お気に入りのお茶を用意して、パソコンの準備完了。

優越感にひたる時間です。







これは高額な価値を有します

 
前々回のブログ「大家に宅建は必要でしょうか」の続き。

私は自主管理大家です。

宅地建物取引士の資格を所有しています。




「大家は宅建士を取得すべきかどうか」について、下記のように考えます。

■ サラリーマン大家は「どっちでもよい」

■ 自主管理大家は「取得をオススメする」

自主管理大家になった人の理由はさまざまです。

理由はざまざまですが、すべての自主管理大家に該当することがあります。




「自由な時間」を手に入れることです。




収入が減った人は多いでしょう(私もその一人)。

しかし収入以上に、私達が手に入れた「自由な時間」は高額な価値を有します。

せっかく手にした時間。

自分の能力を高めましょう。



  • 自分で客付けをする。
  • 自分で賃貸借契約を結ぶ。

このタイプの自主管理大家は、資格があれば入居者様に安心してもらえます(実際に経験済み)。




「自由な時間」は高額な価値を有します。

自主管理大家は、その恩恵を受けているのです。

宅建士の取得に関わらず、自分の能力を高めるために使いたいですね。







急いで!(合格圏内だと思う人)

 
急いで!

登録実務講習の受付が始まっていたら、急いで申し込むことをオススメします。




「登録実務講習」とは、宅建士の研修のようなものです。

資格を取得するために必須です(一部の者は免除)。




2016年宅地建物取引士試験。

自己採点で34点を超えた人は、間違いなく合格です。

嬉しい気持ちを抱えつつ、2016年11月30日の合格発表日。

合格したあなたは「宅地建物取引士」ではありません。

「宅地建物取引士資格者」です。

1日でも早くに、宅建士の資格を取得したいはずです(私がそうでした)。




合格圏内の人は、急いで登録実務講習に申し込むのをオススメします。

最も早い登録実務講習は2017年の1月です(新潟県の場合)。

合格発表後は、合格者達による申し込みが殺到します。

「合格発表後の申し込み」では、定員オーバーをくらう可能性があります。




合格圏内の人(自己採点34点超え)は、急いで申し込みましょう。

「合格発表前の、現段階での申し込み」です。

仮に不合格になっても、返金システムがあるので安心してください。







ダラけきった私

 
2016年11月20日(日)
賃貸不動産経営管理士の試験日です。

1ケ月を切りました。

「宅地建物取引士よりも簡単な試験だから大丈夫だろう………」。

言い訳をして、何一つ勉強せずに過ごしています。




ヤバいです。

このダラけきった現状を打破しなければなりません。




私はダラけている。

でも………

できれば………

いやっ、必ず今日は10時間の猛勉強をするぞ!




「でも……… 10時間の猛勉強は次の日に疲れが残るので、8時間の猛勉強だ!」。

「できれば……… 今日はクライマックスシリーズで、広島の黒田博樹投手が先発するから是非見たい。8時間ではなく、6時間の猛勉強だ!」。

「『いやっ、必ず』って自分を追い込むべきではない。ヤル気がでたら勉強しよう。賃管試験は宅建士よりも簡単だから、大丈夫だろう」。



 
ヤバいです。

ダラけきった現状を打破するのは、難しそうです。







迷うなぁ ドコにしようか

 
2016年10月16日宅地建物取引士試験。

受験生の皆さま、お疲れ様でした。




「新潟で登録実務講習をドコにようか?」

自己採点で合格点を超えた人は考えている頃ですね。

「登録実務講習」とは、宅地建物取引士の研修のようなものです。

資格を取得するために受けなければなりません(一部の者は免除)。

登録実務講習の場所は、合格した人が自由に選べます。

私は「LEC 新潟校」「新潟県宅建サポートセンター」のどちらに申し込もうか迷いました。




「新潟県宅建サポートセンター」をオススメします。




【価格】
LEC 20,500円(税込)
宅建サポートセンター 20,000円(税込)

両者とも登録実務講習の中で、お手頃な価格です。

唯一の違いは「返金システム」です。

次回に続きます。







全額返金は安心

 
「宅建サポートセンター」は全額返金。

登録実務講習において、「LEC」と異なる点です。

合格点ギリギリの人でも、サポートセンターならば安心。




「合格発表後に申し込むと、1月の講習は定員オーバーの可能性あるので、発表前に申し込んでおきたい」。

………でも不合格かも。

サポートセンターならば、合格発表前に申し込みをして不合格でも、全額が返金されます。




「登録実務講習」とは、宅建士の研修のようなもの。

資格を取得するために必須です(一部の者は免除)。




LECの返金内容は下記の通りです(前年の2015年)。

■ 解約手数料として、20,500円(登録実務講習の費用)の20%(4,100円)を引く

■ 振込手数料を引く

■ 既に教材を発送していた場合は、教材費(7,000円前後)を引く

■ すべてを引いた残額を返金




サポートセンターの場合は下記の通りです(前年の2015年)

■ 合格発表日前に申し込む。

■ 合格発表日後、合格時のみ20,000円を支払う(登録実務講習の費用)。

不合格ならば支払いはゼロです。

全額が手元に残ります(全額返金のようなものです)。