月別アーカイブ: 2016年9月

エアコンを「全室設備」「全室高性能」にした理由

 
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




エアコンを「全室」に備えました。

全室に備えただけなく、品質も「高性能」です。

エアコン
クリックで拡大します。

    【LDK】
    ダイキンAシリーズ

  • 音声お知らせ機能
  • 最高の冷房機能
  • おそうじ機能
  • ランドリー乾燥機能など
    【洋 室】
    ダイキンFシリーズ

  • 最高の冷房機能
  • おそうじ機能
  • ランドリー乾燥機能など

一般的な賃貸物件は最低ランクのエアコンが多いです(上記でのEシリーズ)。

ちなみに
「洋室のFシリーズ」は、「Eシリーズ」の2倍も高額。

「LDKのAシリーズ」に至っては、「Eシリーズ」の4倍も高額でした。




私の物件は「外張り断熱」「屋根断熱」「最高級のペアガラス(星4つ)」を備えた高気密高断熱な住宅です。

「ポットなコダテ」という名前の通り、冷暖房の効き目がポット(魔法びん)のように長持ち。

そこで、エアコンを「全室」「高性能」にしました。







フローリングは無垢材です

 
フローリング
木材の種類は、無垢のパイン材です。

フローリング
2階も同じです。


新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




物件のフローリングは無垢材です。

【無垢材】
1本の木から取れるつなぎ目のない木材(『世界で一番くわしい木材』建築知識)。

湿度を調整する機能に優れている。

【集成材】
同じ繊維方向の薄い木材を、接着剤でくっつけて作る木材(『木と木材がわかる本』日本実業出版社)。

集成材を加工する際に使う接着剤が、シックハウス症候群を引き起こす原因になる意見がある。


フローリング
見分け方としては、ワックスがかかっているのは「集成材」だと思ってください。




賃貸物件のフローリングは、ほとんどが集成材です。

コストは無垢材ほうがかかります。

しかし無垢材のフローリングは、集成材のフローリングに比べて気持ちがイイです。

木材そのものに触れている心地良さを感じます。







石こうボード ピンクとベージュの違い

 
ハスの花
ハスの花は、桃色から白色に変化します。

洋室 洋室B
私の物件も、桃色から白色に変化します。

造作テレビ台 造作テレビ台
美しい白色の花を咲かせます。


新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




ピンク色の石こうボードは「吉野石膏 ハイクリンボード」。

石こうボードといえば、ベージュ色が一般的です。
石こうボード
こんな感じです。

ベージュ色とは異なり、ピンク色の石こうボードはシックハウス症候群の発症をおさえる効果があります。




「シックハウス症候群をおさえる石こうボードにしてくれ!」と私が言ったのではありません。

わざわざ仲村建設が「吉野石膏 ハイクリンボード」にしてくれたのです。

「うちが建てる住宅は、いつもハイクリンボードだから、安く手に入る。ほんの少し高くなるだけなので、気にしないでください」

仲村建設K社長、ありがとうございます。

環境に優しい詳細です。 物件情報







クローゼットはパイプ2本

 
クローゼット
パイプ2本のクローゼットです。
パイプ1本だと、奥行きにデットスペースが生じます。

クローゼット
上記画像は、私が住んでいる借家のクローゼットです。

このようにパイプ1本だと、クローゼットの手前部分(赤い矢印)にデットスペースが生じます。




もったいないので、最初から何とかしたいと考えていました。

パイプ2本にする費用は微々たるもの。

追加のパイプ代金は、1本3,000円~5,000円程度です。




パイプ2本のクローゼットにしたいのならば、初めからやるべきです。

後からの変更は困難を要します。

パイプが洋服の重さに耐えられるように、下地を入れなければなりません。




下地を入れる工事はDIYでは難しいです。

職人さんを呼んで数万円かかります(壁紙・石こうボードに手を加えるので)。

下地を入れなくてもパイプ2本への変更は可能ですが、耐荷重が落ちます。







パイプ2本の高低に悩む

 
パイプ2本
私の物件は「パイプ2本のクローゼット」です。
家から洋服を持ってきて、シミュレーションをしてみました。

パイプ2本
季節外れの厚いダウンジャケットでも収納可能です。


今後「パイプ2本のクローゼット」が主流になると考えます。

パイプ1本では、手前側の空間がデッドスペースになってしまうからです。
クローゼット
赤い矢印がデットスペースです。




2本パイプのクローゼットについて、最も悩んだ部分があります。

それは「奥側のパイプ高低」です。

クローゼット

上記画像のように「奥側パイプを高くしたクローゼット」「奥側パイプを低くしたクローゼット」が存在します。

ちなみに私の物件は「奥側パイプも同じ高低のクローゼット」です。




【奥側が高いクローゼット】
メリットは、手前側のパイプに洋服をギュウギュウ詰めても、奥の洋服が見える。

デメリットは、奥の洋服が取り出しづらい(手の短い人は、奥のハンガーに手が届かない)。




【奥側が低いクローゼット】
メリットは、奥の洋服が取り出しやすい。

デメリットは、手前側のパイプに洋服をギュウギュウ詰めてしまうと、奥の洋服が見えなくなる。




同じ高低のクローゼット】
メリットは、最もデッドスペースが少ないので、掛けられた洋服の下部に1番大きな空間が生じる。

デメリットは、奥側が低いクローゼットよりも奥の洋服が取り出しづらい。




………「高い」「低い」「同じ」それぞれに一長一短があります。

パイプ2本のクローゼットを考えている方は、よく考えて決めてくださいね。







電気温水器ではなくエコキュート

 
エコキュート
ぴちょん君(ダイキンのキャラクター)が7匹待機してます。

その勇壮な姿は「七人の侍」。




2016年3月
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

物件はエコキュートを設備しています。

「電気温水器のオール電化」ではなく「エコキュートのオール電化」に注目してください。




エコキュートと電気温水器の違いです(タカラ スタンダード)。
エコキュート
クリックで拡大可能。

電気温水器だって経済的な設備です。

その電気温水器と比べて、エコキュートは4,000円以上もお得になります(1ケ月あたり)。




入居者様の負担が軽くなるように、大家は考えなければなりません。

  • 仲介手数料無料
  • 高気密高断熱(窓・断熱材)
  • エコキュートのオール電化
  • すべてLED照明(バス・洗面所は除く)

その他経済的負担が軽くなる工夫が盛りだくさんです。

よろしければお立ち寄りください。
物件情報







契約を決めた一番の理由

 
2015年5月
仲村建設と請負契約を結びました。

初めて仲村建設と出会った日は、契約日10か月前の2014年7月です。

契約日10か月の間、他の会社とも合い見積もりをとっていました。

前もって全ての会社に合い見積もりをとる旨は伝えています。




契約を結べるか分からない相手に対して、時間を割くのは労力がかかります。

仲村建設は最後まで時間を割いてくれました。

毎月1~2回は打ち合わせをして、合計で10回以上は時間を割いてくれました。

こんなに時間を割いてくれる会社は、他に無かったです。




■ 打ち合わせを2~3回しただけで、契約を迫る会社

■「手付金を支払わなければ、打ち合わせはしない」という会社

■「契約を結んだ後でなければ、打ち合わせはしない」という会社

………他の会社は全てこんな感じでした。

条件もさることながら、最後まで誠実に時間を割いてくれたので、私は仲村建設と契約を結びました。




「最後まで誠実に時間を割いてくれた」。

これが契約を決めた一番の理由です。







契約書の印紙税を節約

 
売買契約・請負契約を結ぶ際、通常は契約書を2通作成します。

自分と業者が所有するためです。

2通作成すると、それぞれの契約書に収入印紙を張り付けなければならないので2倍の印紙税がかかってしまいます。




【売買・請負の印紙税】
「1万円」 1千万円超え~5千万円以下の不動産

「3万円」 5千万円超え~1億円以下の不動産

「6万円」 1億円超え~5億円以下の不動産

(「国税庁HP」2018年3月31日までの特例税額)




賃貸事業において、1億円前後の契約を交わすことは日常茶飯事です。

原本の売買契約書・請負契約書を所有する大家さんは、ムダな印紙税を支払います。




【印紙税の節約方法】
業者が作成する契約書(原本)のコピーをもらえば、自分の印紙税を節約できる。




業者は原本を要しますが、自分の側はコピーで十分です。

1万円~6万円が節約できます。

ムダな税金を支払う必要はありません。

前もって契約書の作成枚数を聞いておきましょう。

建築会社 仲村建設に作成枚数を聞いてみたら「いつもウチの契約は『1枚原本』『1枚コピー』です」との返答がありました。

私はコピーをもらって保管しています。







つなぎ融資の金利を軽くする

 
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

一戸建てを7棟も建てるのですから、借入額も相当です。

中古物件の購入とは異なり、新築住宅を建てる場合は「つなぎ融資」が生じます。

【つなぎ融資】
新築建物が完成するまでの間、住宅ローンの代わりに受ける融資。

住宅ローンよりも、金利が高い(『不動産の教科書』新星出版社)。




【金利を軽くする方法】

  • 支払回数を増やす
  • 1回ごとの支払金額を少なくする

 


つなぎ融資は、2回に分けるのが一般的です。

  • 1回目 着手金40%
  • 2回目 中間金30%
  • 3回目 引渡金30%(「つなぎ融資」から「本融資」に変化)

工事を始める前から40%も支払うと、引渡金までの間(本融資までの間)、高い金利を支払わなければなりません。

建築会社にお願いをして、つなぎ融資の支払回数を多くしてもらいましょう。




私のために、建築会社 仲村建設は下記の支払方法にしてくれました。

  • 1回目 着手金5% 
  • 2回目 上棟時20%
  • 3回目 中間金20%
  • 4回目 中間金20%
  • 5回目 中間金20%
  • 6回目 引渡金15%(プラス追加発生分)

賃貸事業を行う者にとって、1回目の「着手金40%」と「着手金5%」の金利差は大きいです。

「着手金が5%は珍しいですね」と金融機関が驚いていました。