月別アーカイブ: 2016年5月

はじめまして(最初のブログ)

 
はじめまして。

「江南区大家(こうなんくおおや)」と申します。

諸事情により、自主管理大家で生きていく決断をしました。

他に所有物件はありません。




結論から先に………
「大家業のみで生きるのは無理です」。

■ 大家は、寝ていてもお金が入ってくる。

■ 大家は、悠々自適な生活ができる。

こんな感じのウェブが多数存在します。

しかし、あれはウソです。




痛感した私は自主管理大家になった後、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士(賃管は未登録)の資格を取得しました。

いつでも派遣社員、パートとして働くための準備です。

現在、もっと確実な食いぶちを手に入れるために司法書士の勉強中です。

大家業のみで生きられるのならば、勉強なんてしません。




2016年3月
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建築。

全体図

  • 土地面積は370坪
  • L字型の旗竿地
  • 先祖代々の不整形地
  • 間口が狭く、非常に奥まっている

土地の場所は、非常に生活便利地です(江南区役所まで車1分、アピタ亀田店まで車3分)。
 

  • 計画…2014年1月
  • 契約…2015年5月
  • 完成…2016年3月
  • 満室…2016年4月

計画から満室までの2年4か月間を、さかのぼって話します。








どんな賃貸物件を建てようか

 
2016年3月
新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建築。

「周りと競合する物件を建てて、喰い争うのは絶対に避けよう」と決めていました。

全体図

  • 計画…2014年1月
  • 契約…2015年5月
  • 完成…2016年3月
  • 満室…2016年4月

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




私は悩みました。

所有する370坪の土地を、どう処分するが最善なのだろうか………。

  • 何もせずに売却
  • 思いきって賃貸経営

「思いきって賃貸経営」を決断しました。

決断した理由は、下記の3つです。

  • 家族の事情。
  • 370坪もあり、売却が困難。
  • L字型の不整形地なので、買いたたかれる。

 


新築の賃貸一戸建ては供給量が少ない」と前々から感じていました。

築20~30年の中古のばかりが存在します。

「小さいけれど高性能な新築は、必ず需要がある」。

確信がありました。

ポイントは「小さい」「高性能」です。




物件の最大の魅力は「高気密高断熱」。

名前を「ポットなコダテ」にしたのも、高気密高断熱な住宅だからです。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報







どの会社で建てようか

 
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。


〒950-0207
新潟市江南区二本木4-11-43
有限会社 仲村建設
TEL:025-382-6621

地元の会社にお願いしました(建築予定地から車で5分)。

「~建設」が付きますが、住宅建築が専門の会社です。

創業は昭和26年4月、古くから地元に根付いています。

規模は「大きめの工務店」といった感じでしょうか(自社の大工が3名以上在籍している規模)。




現在の社長は、3代目Kさんです。

この人がいたからこそ、今までやってこれました。

2014年7月に初めてK社長と出会いました。

2015年5月に仲村建設と契約を結びました。

契約までの10カ月間、月1回以上の割合で打ち合わせをしています。




私は契約前の段階で「合い見積もりをとっている」と伝えています。

契約できるか分からない人間に対してK社長は、10回以上も打ち合わせの場を設けてくれました。




最後に悲しい現実を1つ。

「合い見積もりをとっている」と事前に伝えます。

そうすると、手のひらをかえす会社が多いこと多いこと………。







仲村建設の第一印象

 
仲村建設
〒950-0207
新潟市江南区二本木4-11-43
有限会社 仲村建設
TEL︰025-381-6621


地元の会社にお願いをしました。

建築予定地より車で5分のところにあります。

江南区の住民であっても、知らない人は多いでしょう。

アピールも不得手で、地味な会社です。

しかし自社の隣に木材加工工場を設けるほどの、木材建築一筋の会社です(創業昭和26年)。

最後に仲村建設のリンクを付けました。

よろしければご覧ください。




10社以上の中から取捨選択して、仲村建設に決めました(10社と言っても、1度だけの会社も多数)。

仲村建設の第一印象は「ぜんぜんガツガツしない会社だな~」でした。




初めに電話をして、計画の概要を伝えました。

その時に「もっと大手の会社にお願いしたらよいのでは」と断られそうになったのです。

私は電話口でどうにか粘って、打ち合わせの時間を設けてもらいました(ここで粘ったから、今がある)。




仲村建設に出会う前に、数社の大手ホームメーカーと話しています。

ガツガツしている大手とは、全く違いました。

今思えばガツガツしていないところに信用をおけたのしょう。

こんな感じの会社です。 仲村建設







節約は大切ですね

 
2016年3月
新潟市江南区に7棟の賃貸一戸建てが完成しました。

  • 計画…2014年1月
  • 契約…2015年5月
  • 完成…2016年3月
  • 満室…2016年4月

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。




名前は「ポットなコダテ」です。

「ポット~」はお湯を冷まさない容器のポット。

最大の魅力は高気密高断熱です。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




新築の賃貸一戸建ては、非常に需要がありました。

全7棟中6棟は、大家が自分で客付けをして、賃貸借契約を結びます。

残り1棟も、仲介会社の側から決めてくれました(こっち側からお願いしていない)。




しかし、イイことばかりではありません。

最大のデメリットは
「アパート・マンションに比べて利益は少ない」。

生きていくうえで、節約が必要不可欠です。

減価償却費が終わるときに備えて、キャッシュフローを残さなければなりません。




節約できない大家は、必ず失敗します。

素晴らしい大家さん達は、質素に暮らすなかで小さな幸せを感じています。 

私もそうなれるように努めます。







100以上の住宅見学会に行きました

 
アパート・マンションではなく、一戸建てが私の計画です。

参考のために多くの住宅見学会に参加しました。

見学した住宅は100以上です。

何度もおとずれて、見学拒否をくらった会社もあります。




100以上見学した「住宅見学会」に、展示場住宅(モデルルーム)は含みません。

展示場住宅はイメージを売るための住宅なので、庶民にとって何ら参考にならないのです。

同じものを建てるとなると、お金がいくらあっても足りません。

参考になるのは「建売分譲住宅」「施主が建てた住宅」です。

これらの住宅を100以上見学しました。




新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

自主管理大家なので仲介手数料・更新料は無料。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。







住宅見学会は無料ですが

 
住宅見学会は無料ですが、費用は発生します。

  1. 「貴重な時間」を割く費用
  2. 「ストレス」をためこむ費用

【1. について】
住宅見学会は思った以上に「時間」が取られます。

開催日の多くは、土曜・日曜。

道が混んでいて、複数を見学する場合は1日がかりの大仕事です。




【2. について】
住宅見学会に行くと「ストレス」がたまります。

たくさん喋り、たくさん聞いてくる営業マンが原因です。

「不動産賃貸の営業マン」に比べて、「不動産売買の営業マン」は積極的な人が多いです。

営業マンの成約報酬が、賃貸とはケタ外れに違うからでしょう。

ガンガン来るので、気を使ってストレスがたまります。




どうせ「時間」を割いて「ストレス」をためこんでしまうなら、元を取るべく見学したい。

ぐっすり眠って、当日に備えるのをオススメします。




新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

現在は満室なのですが、空室が出たときの予約を受け付けています。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報







営業マンをかわしたい

 
住宅見学会に行くと、まず始めにアンケート用紙に記入しなければなりません(最後に記入するパターンもあり)。

電話営業・訪問営業をかわしたい方は、アンケート用紙の余白に下記のように記載するのをオススメします。




始めたばかりなので、ダイレクトメール・電話営業・訪問営業は断ります。




上記「~は断ります。」を記載すれば、不動産会社からのダイレクトメール・電話営業・訪問営業は防げます。

しかし、100%防ぐことはできません。

予防線を張っていてもダイレクトメール・電話営業はあります(さすがに訪問営業はなかったです)。

少なくとも「~は断ります。」を記載しておけば、あなたの気分は楽になると思います。

楽な気分で住宅を見学できます。

もしよろしければ、参考にしてください。




新潟市江南区に賃貸一戸建てを7棟建てました。

アパート・マンションではなく、一戸建てです。

一戸建てといっても、その辺のローコスト住宅と一緒にしないでください。

高気密高断熱の性能は、ローコスト住宅どころか建売分譲住宅よりも優れています。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報







住宅エコポイントに怒っています

 
2015年5月、新築請負契約を結びました。

「住宅エコポイントの対象期間内」です。

てっきり210万円分のポイント(1棟につき30万円)が、もらえると思っていました。




前までは「賃貸物件」も住宅エコポイントの対象でした。

しかし今回から、対象外になったのです。

………私は怒っています。

210万円分のポイントがもらえないからではありません。

賃貸物件を外した理由がオカシイので怒っているのです。




政府が住宅エコポイントを実施する理由は「景気回復」です(消費税「8%」に増税して不景気になったのが理由)。

景気回復が理由なので、お金が流れて庶民の購買力を高めるために実施します。

お金が流れるために実施するのですから、マイホームを建てようが、賃貸物件を建てようが関係ないのです。

にもかかわらず、政府は賃貸物件を外したのです。




2015年1月1日、庶民にとって大激震の法律改正が施行されました。

「相続税の基礎控除額」の減少です。

これによって日本の半数以上の高齢者が、相続税の対象になるといわれています。

高齢者は相続税を回避するために、土地活用方法を考え始めました。

賃貸物件を建てると回避しやすいのです。




高齢者がお金を使いたくなる環境を、政府は整えなければなりません。

したがって賃貸物件も住宅エコポイントの対象とすべきなのです。

エコポイントを呼び水に高齢者に賃貸物件を建てさせて、お金が流れればGOODなのに………。







住宅エコポイント#2 空き家問題

 
前までは「賃貸物件」も住宅エコポイントの対象でした。

しかし、今回から対象外。

私は怒っています。




国民(低所得者)にマイホームを取得させるための「社会福祉」が、住宅エコポイントの目的。

それならば、中古住宅のみを対象にして、新築物件も対象外にすべきです。

賃貸物件のみを外したことに怒っています。




現在、総住宅数は6036万戸超。

空き家率は13.5%と過去最高(2013総務省統計局 調べ)。

中古住宅の取得をうながすために、中古住宅のみを住宅エコポイントの対象とすべきです。

「社会福祉」が目的ならば、新築住宅も外すべきです。




2016年3月
新潟市江南区に仲介手数料無料のの賃貸一戸建てを7棟建てました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

自主管理大家なので仲介手数料・更新料は無料。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。







よく喋る営業マンについて

 
住宅見学会では営業マンが付き添います。

営業マンのアピール方法は、2つに分かれると感じます。

  1. 積極的に伝えようとする営業マン
  2. 聞かれたときのみ答える営業マン

どちらの営業マンが良いか悪いかは、人それぞれの感じ方なので断定することはできません。

ただ主観としては「積極的に伝えようとする営業マン(よく喋る営業マン)」は苦手でした。




よく喋る営業マンはベテランが多く「不動産売買」の営業マンに限られます。

「不動産賃貸」でよく喋る営業マンに、私は会ったことがありません。

私は小心者なのでアレコレ聞かれると会話のほうに気を使ってしまい、思うように見学できなくなります。

住宅見学会に行き始めたころは、よく喋る営業マンとの会話に気を使ってしまい、非常に疲れました。




2016年3月
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。







新潟賃貸情報誌 『くらし~の』

 
くらし~の
2014年の1年分すべての『くらし~の』です。


新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

現在は満室なので、空室が出たときの予約を受け付けています。




新潟賃貸情報誌『くらし~の』(株式会社 アイビー)を欠かさず見ています。

『くらし~の』は、アピタ亀田店・戸田書店新潟南店などに置いてあるフリーペーパーです。

毎週第1・第3木曜日に発行されます。

2013年の終わりごろから見始めて、今でも参考にしています。




何の脈略もなくて恐れ入りますが、ここから話を変えさせていただきます。




私の物件はトイレ2基です。

トイレを2基した理由………

それは「ゆっくりトイレを使ってほしいから」です。

昨今は、トイレにスマートフォンを持って長居する人が多いです。

トイレに長居できるのは、小さいけれど幸せなことです。




私もトイレに長居します。

しかし私はスマホを所有していません。

ガラケーです。

ネットにつなぐことのできない契約です。

トイレに長居するときは、私は『くらし~の』を持っていきます(お前のトイレ事情はどうでもいいわ!)。

失礼しました………。







少なっ! 賃貸一戸建て

 
くらし~の
新潟の賃貸情報誌『くらし~の』は、アピタ亀田店・イオン新潟南店・戸田書店新潟南店などに置いてます。
毎月第1・第3木曜が発行日です。


2016年3月
新潟市江南区に7棟の賃貸一戸建てが完成しました(仲介手数料無料)。

賃貸一戸建てを建てるにあたって、私なりのマーケティングをしました。

私は2013年から、『くらし~の』を集め続けています(2016年の今でも継続中)。




2014年度の『くらし~の(1年分)』を調べました。

新潟市江南区の1年間の全掲載数は、741件。

1年間の全741件で、アパート・マンション・メゾネットを除いた「賃貸一戸建て」だけの掲載数は………




たった2件だけです。




賃貸物件で一戸建ての割合が、わずか1.4%であることも納得できます(国土交通省 平成17年度土地白書)。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報







建築会社をチャリンコで探す

 
タウンページ
タウンぺ―ジで調べて、地図を片手にチャリンコで探しました。

自転車
相棒です。


2016年3月
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。
全体図

  • 計画…2014年1月
  • 契約…2015年5月
  • 完成…2016年3月
  • 満室…2016年4月

全7棟中6棟は、大家が自分で客付けをして、賃貸借契約を結びました。

アパート・マンションではなく、賃貸の一戸建てです。

自主管理大家なので、仲介手数料無料・更新料無料。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




賃貸事業は人生を賭けた大勝負です。

2014年の夏、建築会社をチャリンコで探しました。

新潟市江南区全土を、チャリンコで漕ぎまくります。

炎天下、4時間~5時間かかりました。

そこで見つけた1つが、請負契約を結んだ会社………

それが仲村建設です。







どんな建築会社を探していたのかというと

 
タウンページ
新潟市江南区の建築会社の住所を、タウンページで調べます。
調べた住所を付箋にして地図に張り付けます(Post-it)。

自転車
出発進行!!!


どんな建築会社を探していたのかというと、条件は3つです。

  1. 建築地に近い会社
  2. 宣伝広告をしていない会社
  3. 木材加工工場を所有する会社

新潟市江南区のタウンページで探している時点で、1つ目の条件はすべての会社に該当します。

よって「宣伝広告をしていない会社」「木材加工工場を所有する会社」を探します。




2つ目の条件
「宣伝広告をしていない会社」は、その分利益を載せなくて済むので高品質なものを低価格で提供できます。

大手ホームメーカーとの1番の違いです。




3つ目の条件
「木材加工工場を所有している会社」は、地に足がついている感じがします。

建築地の近くに木材加工工場があれば、保管・移動コストを抑えられます。




夏の暑い日に、1日中チャリンコを漕ぎまくりました(あの日は疲れたなぁ~)。

条件に合う建築会社3社を見つけます。

3社と打ち合わせを重ねた結果、仲村建設と契約にいたります。







地盤改良工事を考えていなかった

 
地盤改良工事
地縄張りの前に行う工程です。


「今まで住宅があったので、地盤改良工事は不要」と思っていました。

しかし地盤調査をしたところ、地盤改良工事を行ったほうがよいとのこと。

これは大事件です!!!

現在、融資額を決定して金融機関の競わせています。

今さら「地盤改良工事の費用も貸して」とは言えません。

結局自腹を切ることになりました。

非常に痛い「予期せぬ出費」です。




地盤改良工事費以外にも、多くの予期せぬ出費が発生しました。

必ず予期せぬ出費は発生するので、融資はできる限り多く借りるべきです。

私はフルローン・オーバーローンの融資を受けるべきだと考えます。

【フルローン】
土地家屋の金額について、すべて融資をうけること。

その他にかかる諸費用(登記・税金等)についてのみ、自己資金を出すローン方法。

【オーバーローン】
自己資金が0円のローン方法。

土地家屋の金額のみならず、その他にかかる諸費用についても、すべて融資を受けること。




賃貸事業で1番大切なのは、自由に使えるお金(税引き後のキャッシュフロー)をどれだけ手元に残しておくかです(『お金の借り方テクニック』加藤隆)。

繰り返しですが、必ず予期せぬ出費は発生します。

そのためにもフルローン・オーバーローンを狙うべきなのです。




フルローン・オーバーローンは危ないという人間がいます。

………おっしゃることは正しいです。

しかし自己資金を多く出して、予期せぬ出費に対応できず、サラ金から借りて破産しては元も子もありませんよね。







地縄張り 素直な感想

 
地縄張り
賃貸一戸建てを7棟建てるので、7つの地縄張りをしました。


【地縄張り】
建物全体の大きさや、主な部屋割りを地面に落とすこと。

予定建物の隅に杭を打ち、杭と杭を縄でつなげる(『世界で一番やさしい家づくりガイド』エクスナレッジ)。


2016年3月
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

現在は満室ですが、空室が出たときの予約を受け付けています。




地縄張りを見た素直な感想は………

「平面図で想像していたよりも、小さい四角(地縄で張った部分)だなぁ~」です。

私と同じように「平面図で想像していた大きさ」と「地縄張りの大きさ」にギャップを感じた方はいると思います。




物件の延床面積は約21坪です。

総2階建てなので、地縄で張った四角(1階部分)は10.5坪です。

「延床面積21坪では、小さい一戸建てになるのでは…」と不安になりました。

しかし完成後、建物が小さいと感じることはありません。

自信の持って提供できる2LDKの物件です(3LDKに変更可能)。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報 







遣り方(やりかた)

 
遣り方
賃貸一戸建てを7棟建てるので、7つの遣り方です。


【遣り方】
木材を組み合わせて囲う仮設物のこと。

予定建物の柱・壁の中心線と、地面の水平線を表示するために作る(『建築用語』ナツメ社)。




遣り方は地縄張りの外側に設置します(約40~50センチ外側)。

遣り方を基準に「根切り」「地業(じぎょう)」「基礎工事」を順番に行うので、遣り方は重要な工程です。




遣り方で囲われた中は、糸が張り巡らされています。

張り巡らされた糸は「水糸」といって、予定建物の柱・壁の中心線を示しています。

水糸
赤い矢印が水糸です。

水糸が張り巡らされた遣り方に入ると、水糸をまたいだり、くぐったりします。

気分はチョットした「ミッション・インポッシブル」(トム・クルーズ主演) です。

基礎工事が終了したときに、遣り方をはずします。




遣り方は「仮設工事」に属します。

ローコスト住宅の建築価格は、仮設工事費を含んでいない場合があります。

念のために、ご確認を。







仲村建設の木材加工工場

 
仲村建設木工場
建築会社 仲村建設の木材加工工場です。


大工さんが木材をプレカット(前もって切断・加工)してます。

一般的にプレカットは、プレカット専用工場で行います。

ただし仲村建設はプレカットを行う機械を所有しているので、自社でプレカットを行います。

プレカット
K社長いわく「自慢できるプレカットの機械」だそうです。




木材加工工場を所有する建築会社を、私は探していました。

仲村建設は自ら木材をプレカットして、自ら保管する。

かなりのコストを削減できます。

まさしく自社の隣に木材加工工場のある強みです。




2016年3月
新潟市江南区に仲介手数料無料の賃貸一戸建てを7棟建てました。

有名メーカーではなく、地元の会社と絆を深めることによって「この賃料で、この内容!」と感じてもらえる物件だと自負しています。

賃貸一戸建ての詳細はコチラ 物件情報